Da Possibilidade Jurídica da Exclusão ou Despejo do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício
[Parte 1]
CAPÍTULO I
DO OCUPANTE ANTISSOCIAL NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Para estudarmos as punições cabíveis à pessoa com reiterado comportamento antissocial torna-se imprescindível a ciência dos deveres inerentes ao microuniverso condominial que, se desacatados, caracterizariam condutas antissociais. Acima de tudo, devemos uma explicação pela utilização do termo Ocupante, no lugar do consagrado Condômino Antissocial.
Cumpre, primeiramente, esclarecer uma pequena questão ortográfica, a utilização do termo Antissocial, já que vasta doutrina e jurisprudência firmada à espécie digitam o hífen separando as palavras Anti-Social. Ocorre que o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, proposto pela Comunidade dos Países de Língua Portuguesa – CPLP, da qual Brasil é signatário juntamente com Angola, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Moçambique, Portugal, São Tomé e Príncipe e Timor, fez várias alterações na grafia das palavras, em vigor a partir de 2009. De lá pra cá, os prefixos terminados em vogal, anteriormente separados por hífen, caso de Anti, quando juntos de palavras iniciadas por R ou S, caso de Social, passaram a não mais utilizarem o hífen, dobrando-se a letra inicial da segunda palavra, com efeito temos Antissocial, repetido aqui por cumprimento das novas regras linguísticas.
1.1. Por Que “Ocupante” e não “Condômino”?
Presume-se da explanação anterior sobre o condomínio geral, que condômino é o comproprietário, aquele que detém cota-parte, fração ideal de um bem em condomínio. No mesmo sentido, no condomínio edilício, condômino também é o titular da propriedade da unidade autônoma, que necessariamente é comproprietário das áreas comuns. Entretanto, nem sempre o detentor da posse direta da unidade autônoma, como morador ou responsável pela atividade empresarial, é o seu proprietário, mormente, no caso de locação. Apesar de não ser o titular da propriedade, é o possuidor quem convive diariamente com os demais usuários do Condomínio, e, assim, deve submeter-se às regras de conduta necessárias à coabitação harmoniosa.
Destarte, na prática, é a pessoa que ocupa efetivamente no imóvel quem comete a conduta antissocial. E no caso de sua reiteração a ponto de gerar incompatibilidade de convivência com os demais possuidores, é esta pessoa quem poderá sofrer a sanção proposta neste trabalho, não importando se é proprietária ou mera possuidora (locatária, comodatária, usufrutuária, etc.). É justamente este o posicionamento do Código Civil, já que no dispositivo que prevê as sanções ao usuário antissocial, art. 1.337 e seu parágrafo único, indica expressamente como destinatário o “condômino, ou possuidor”.
Acontece que, a exemplo do que aconteceu com a palavra Condomínio, que popularmente passou a designar Condomínio Edilício, a palavra Condômino é informalmente utilizada para denotar igualmente o proprietário e o possuidor. E tomados do jargão popular, a grande maioria da doutrina, e jurisprudência que a seguiu, denominaram o violador das condutas de convivência do condomínio edilício como Condômino Antissocial, mesmo se esse, de fato, não fosse comunheiro no sentido jurídico.
Ao nosso ver, no entanto, para um trabalho acadêmico, o uso leviano de uma designação desassociada de sua natureza jurídica seria incabível. Em sala de aula, ouvimos do Desembargador Alexandre Freitas Câmara, prestigiado escritor, que para conceituar um instituto não podemos nos ater a fatores externos, e sim às características intrínsecas do mesmo. Logo, por que utilizar a designação Condômino Antissocial, quando juridicamente só caberia quando o praticante da conduta reprovável fosse o proprietário/comproprietário? E quando não o fosse, usaríamos outra designação, por exemplo, Possuidor Antissocial? O instituto, pois, seria Condômino, ou Possuidor, Antissocial? Por óbvio que essa nomenclatura, além de trazer inegáveis problemas da dificuldade de utilização em um ou outro momento, se deveria ao fator externo, condicional, da qualidade do ocupante, indo contra ao ensinamento do insigne jurista acima mencionado.
Por outro lado, não é difícil concluir que regras de convivência só podem ser quebradas pelo ocupante da unidade autônoma, na medida em que é ele quem efetivamente usa, circula, convive no Condomínio. Não importando se é comunheiro ou possuidor, se o Condomínio Edilício é residencial ou não. Não importa, sequer, se é pessoa física ou jurídica. Vislumbre-se a hipótese de um laboratório de raio-x instalar-se num edifício de escritórios, sem as devidas modificações estruturais necessárias para esta atividades (paredes espessas, revestimento de chumbo), trazendo riscos aos demais usuários; ou, no mesmo prédio, a abertura de um restaurante popular, fazendo com que a utilização dos elevadores aumente 500%. Em ambos os casos o violador das condutas de convivência, que poderiam vir a ser classificadas como antissociais, e, por isso, desafiar a sanção proposta neste trabalho, seriam pessoas jurídicas.
Pelo exposto que preferimos a denominação Ocupante Antissocial, como modo de simplificar o entendimento do instituto, bem como imunizando-o de alterações ou condições, referentes à natureza jurídica do violador.
1.2. Dos Deveres do Ocupante e o Direito de Vizinhança?
A pessoa que ocupa o imóvel, seja ela condômina ou possuidora, deve obedecer os deveres impostos à coletividade, visando a convivência pacífica e harmoniosa naquele microuniverso. O Prof. Martinho Miranda ressalta com toda propriedade que, na medida em que se destaca o dever de convivência, constata-se que o Condomínio (edilício) acaba sendo uma pequena amostra da vida em sociedade, possuindo, inclusive, uma complexa estrutura que o torna quase a reprodução de uma cidade, comparando-se a Convenção e Regimento Interno como a Lei Orgânica, o síndico o Prefeito, o conselho fiscal um Tribunal de Contas, e até mesmo Território, traduzido por seu limite espacial[i].
Deste raciocínio se depreende que, além do ordenamento jurídico, mormente o Código Civil, o ocupante deve também obediência às normas dispostas na Convenção do Condomínio, no Regimento Interno, e nas Assembleias. Caio Maio salienta que a necessidade de regular o comportamento dos que ocupam as unidades autônomas e utilizam das áreas comuns, evitar os problemas de vizinhança, resguardar o patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de coibir condutas desrespeitosas aos direitos recíprocos dos demais ocupantes, entre outros motivos, implicam na imperiosa instituição do estatuto disciplinar das relações internas do Condomínio[ii].
Convenção é um ato-regra[iii], inicialmente elaborada (ou rerratificada, no caso de incorporações imobiliárias, onde o incorporador deve apresentar a minutada convenção antes mesmo do início das vendas[iv]) pelos condôminos existentes que representem, pelo menos, 2/3 das frações ideais (art. 1.333, caput, do CC), mas com força normativa oponível a todos os demais condôminos existentes, os futuros, bem como todos os ocupantes e usuários, mesmo que eventuais, do condomínio edilício. Para tanto, o Código Civil exige seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único), contudo, o Superior Tribunal de Justica – STJ, já sumulou entendimento de que mesmo sem o devido registro a convenção é eficaz para regular as relações condominiais (Súmula 260).
A Lei prescreve os direitos e deveres dos condôminos e possuidores, e deve considerar-se imprescindível o seu cumprimento. Todavia, dada à impossibilidade da Lei de ser casuística a ponto de particularizar todas as situações possível em cada condomínio, há um enorme espaço normativo atribuído à Convenção, visando regular as hipóteses atinentes àquele condomínio especificamente.
Vale lembrar que a Lei 4.591/64 não trazia um título ou um artigo específico sobre direitos e deveres dos condôminos ou possuidores, nos termos como fez o Código Civil de 2002, deixando sua regulação para a Convenção. Aquela lei trazia tão somente algumas proibições, como alterar a forma externa da fachada; decorar as paredes e esquadrias externas diversamente ao padrão da edificação; dar à unidade autônoma destinação diversa à finalidade do prédio; ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ocupantes; e embaraçar o uso das partes comuns (art. 10). Por seu turno, o Código Civil, guardando dispositivos específicos aos direitos e deveres dos condôminos, manteve tais proibições, dispôs:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Perceba-se que o legislador atribuiu direitos e deveres especificamente ao condômino, ou seja, o proprietário da unidade autônoma e coproprietário da área comum, deixando, pois, de mencionar o possuidor, apesar de, como visto supra, nem sempre o ocupante é o condômino. Isso deve por serem os direitos e deveres inerentes à própria coisa, propter ren, razão porque a seguem mesmo com a troca de sua propriedade.
Ocorre que alguns desses direitos e deveres, sobretudo quanto à utilização da coisa, podem ser transferidos ao seu ocupante, por força de disposição contratual. O melhor exemplo é a locação, onde o possuidor (locatário) assume contratualmente não só o dever de pagar a cota condominial, mas também de obedecer aos deveres impostos na Lei e na Convenção, mediante à transferência dos direitos de uso e fruição da unidade autônoma e uso das partes comuns. Não à toa a Lei do Inquilinato estabelece expressamente o dever do locatário de cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X da Lei 8.245/91).
Destarte, o ocupante, não importando ser condômino ou possuidor, é quem pode violar as regras comportamentais dispostas na lei. Repisa-se, daí utilizarmos a designação Ocupante no lugar da temerária Condômino neste trabalho.
Dos dispositivos legais acima, podemos extrair deveres de condutas imprescindíveis para a coexistência harmônica da coletividade condominial, são eles, não impedir a utilização das áreas comuns pelos demais ocupantes; que as obras em sua unidade não comprometam a estrutura da edificação; não alterar ou incluir algo no padrão da fachada da edificação; não alterar a destinação da unidade em relação ao resto do Condomínio; e, principalmente, respeitar seus vizinhos, na medida em que não deve prejudicar o sossego, salubridade, segurança ou bons costumes, dos demais ocupantes.
Como visto anteriormente, os direitos de uso, gozo e fruição do proprietário são limitados na situação da existência de condomínio geral, ou seja, mais de um proprietário; e na hipótese de condomínio edilício, tais restrições são maiores. Imperioso verificar que, além das proibições elencadas na Lei e porventura na Convenção, o ocupante também deve observar as normas de condutas vinculadas ao Direito de Vizinhança. Este não advém apenas do Direito Natural, educação ou tolerância, mas restrições legais ao uso anormal da propriedade, ensejadores do direito de buscar judicialmente a cessação das interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, praticadas por vizinhos, ou, ainda, evitar que o imóvel vizinho não lhe cause dano, nos termos do disposto nos arts. 1.277 a 1.281 do Código Civil[v].
Trata-se da teoria do uso normal da coisa, que tem como pilar de sustentação a ideia que o exercício da posse não pode, em hipótese alguma, ultrapassar os limites das exigências normais do cotidiano. É o velho ditado “o direito de um acaba quando inicia o direito do outro”. O desrespeito a essas regras, o desrespeito ao vizinho ou à coletividade, caracteriza violação aos deveres comezinhos da coabitação em Condomínio – conduta contrária à microssociedade condominial, conduta antissocial -, atraindo a aplicação de sanções.
A Convenção, inegavelmente, pode, e deve, estabelecer punições para as violações das normas de conduta desejáveis à harmonia condominial. Um exemplo bastante comum é a multa, normalmente de 1 salário mínimo ou 1 cota condominial, quando da extrapolação do horário para festas, não fixada na Lei, mas presente na maioria das Convenções. Não bastasse, o Código Civil também determina algumas sanções, nos parágrafos do art. 1.336:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Ergo, o legislador autorizou a assembleia multar o ocupante que não usar normalmente a unidade e ou as áreas comuns, violando as normas de condutas de coabitação pacífica, ou atentando contra à integridade do Condomínio.
Não obstante, às vezes, a sanção pecuniária perpetrada contra o ocupante nocivo deixa de cumprir o efeito pedagógico esperado, qual seja, imbuir no ofensor o desestímulo à reincidência. Em casos do ocupante ser abastado financeiramente, paga a multa sem se sentir desafiado, ou naqueles casos em que deixa de pagar, propondo ação judicial para anular a multa. O sentimento de impunidade pode atrair a reincidência. Réus primários condenados criminalmente, cumprem pena, e não raro acabam reincidindo, por que não aquela pessoa que tem desprezo pelos os direitos de seus vizinhos e normas de condutas comuns a toda a Sociedade?
Certo é que, de vez em quando, o ocupante não se contenta a ofender os direitos de seus vizinhos, ou a integridade do Condomínio, uma só vez, e mesmo recebendo reclamações, advertências e multas, repete a conduta antissocial (contrária àquele microuniverso) por múltiplas vezes.
1.3. Da Caracterização do Ocupante Antissocial?
Conduta antissocial, pois, é a violação ao deveres inerentes à utilização normal, ou não abusiva, da propriedade em condomínio edilício previstos não só na Lei ou na Convenção, mas também nas regras de convivência harmoniosa esperada do homem médio.
Todavia, não basta o cometimento de uma ou outra conduta antissocial para ser enquadrado como Ocupante Antissocial. Decerto que o Código Civil não determinou seu conceito, mas especificou o cabimento de punições ao ocupante com reiterado comportamento antissocial, in verbis:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
O Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo[vi] bifurca o instituto em Condômino Nocivo e Condômino Antissocial, fazendo crer na existência do primeiro há hipótese do caput do dispositivo retrocitado, e no segundo na hipótese do parágrafo único. Ousamos discordar do brilhante professor, não só da nomenclatura que adotamos em contraponto a Condômino. A nosso ver, a problemática não consiste na natureza jurídica do ofensor, mas sim na qualidade e quantidade de violações, ou seja, na gravidade e na reiteração. Em ambas as hipóteses o ocupante abusou do uso do Condomínio Edilício, usando sua unidade nocivamente, acarretando a violação dos deveres a eles inerentes, e, consequentemente, atentando contra os direitos da coletividade.
Já no caput, o ocupante pratica condutas antissociais e de forma reiterada, podendo, inclusive, causar danos a terceiros ou ao Condomínio. No parágrafo único igualmente, mas o momento é posterior àquele, quando a reiteração e gravidade da conduta antissocial encontram-se somadas ao fato da multa do caput já ter sido aplicada sem dissuadir o ofensor.
Assim, acreditamos que não se trata do tipo, nível de ofensa, mas sim da recalcitrância do Ocupante em obedecer as regras de convivência, em rota de colisão com o direito da coletividade à Paz de Espírito. No mesmo sentido são as valiosas lições do mestre Nelson Nery Jr., ressaltando que “a referência recorrente do legislador ao termo ‘reiterado’ inspira o intérprete. Por mais grave que tenha sido o ato que ponha em cheque a conduta do condômino, o legislador, no caso em comento, parece considerar apenas aqueles atos que, por sua reiteração, demonstrem o menoscabo do condômino pelos direitos dos comproprietários e pelas regras do bem viver em condomínio”[vii]. A Jurisprudência acompanha tal entendimento, senão vejamos:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – MULTA – COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL – FATO ÚNICO – REQUISITO DA REITERAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO – ART. 1.337 CC/2002 – APLICAÇÃO DA MULTA AFASTADA. A multa prevista no art. 1.337 do CC/2002 exige que o comportamento do condômino anti-social seja reiterado de modo que tratando-se de fato isolado incabível a cobrança da referida multa, que depende, ainda, de deliberação em assembléia. Recurso improvido”[viii].
“Condomínio - Aplicação de multa, com fundamento no § único do art. 1337 do CC - Caso em que não houve a reiteração da conduta anti-social, mas apenas um fato isolado, sendo a autora responsabilizada pelos prejuízos que causou em ação reparatória - Multa indevida – Recurso improvido.”[ix]
Preliminarmente, deve-se ter cuidado ao auferir se a conduta do ocupante é de fato antissocial. Não foi outra a preocupação do legislador ao fixar o quórum de deliberação para a aplicação das multas previstas no art. 1.337 em 3/4 dos condôminos restantes. Um quórum qualificado altíssimo, visando assegurar que a caracterização do ocupante como antissocial não seja decorrente de picuinhas e intolerância entre vizinhos, ou, quiçá, perseguição a um opositor da administração do Condomínio. Basta verificar que o quórum necessário para alterar a Convenção de Condomínio é menor, de 2/3 do total dos condôminos[x].
É de elevado interesse rechaçar o excesso de sensibilidade, reconhecido como sendo o sentimento de incômodo exagerado demonstrado por alguém diante de situações que a população média consideraria como de incômodo ínfimo ou irrelevante. Ao analisar esse tema, Manoel Carlos da Costa Leite informa que "já tem a jurisprudência decidido que ficará a critério do juiz a apreciação de cada caso de perturbação, quer do trabalho, quer do sossego, não se devendo levar em conta o excesso de suscetibilidade do queixoso, mas sim a sensibilidade média dos cidadãos"[xi].
Assim, as reclamações exageradas de ocupantes sobre determinada conduta não devem prosperar, se provenientes de uma sensibilidade exacerbada, que não seja compartilhada pelos demais ocupantes afetos à mesma conduta. Segundo ressaltou Washington de Barros Monteiro, “o que não excede os limites anormalidade, entra na categoria dos encargos normais da vizinhança”[xii]. O que guarda semelhança com a teoria do mero aborrecimento, criada pelo mestre Sergio Cavalieri[xiii] para afastar a responsabilidade civil em fatos do cotidiano que não chegam a atingir a dignidade da pessoa humana da suposta vítima.
Um critério da maior relevância para se aferir a existência e a gravidade da conduta antissocial está no parágrafo único do art. 1.277 do Código Civil, segundo o qual, na averiguação do uso anormal da propriedade, devem ser levados em conta “a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
San Tiago Dantas aponta três pontos fundamentais da teoria do uso normal da propriedade: a coexistência de direitos; a supremacia do interesse público; e a normalidade como critério de tolerabilidade. Assevera, o autor:
Para saber se os atos de onde derivam os incômodos devem ser mantidos ou cessados, tem o juiz de indagar se eles entram naquela esfera de poder do proprietário, onde toda interferência é capaz de desfigurar o seu direito, ou se pelo contrário são daqueles que representam uma utilização excepcional da coisa, cuja proibição reduz, mas não destrói os seus benefícios; e ainda aqui não são as exigências, os interesses, as predileções de um certo proprietário, que são por ele levadas em conta, mas os do proprietário médio, ou por conta, do proprietário, abstração feitas das particularidades deste ou daquele indivíduo que possa assumir tal condições.[xiv]
É o equilíbrio da convivência pacífica da coletividade como forma de delimitar os limites de tolerabilidade das condutas do ocupante frente aos demais.
Podemos, embora não exaustivamente ante à natural impossibilidade de se prever todas as hipóteses das relações humanas, exemplificar algumas condutas que poderiam ser consideradas antissociais. Situações em que o ocupante coloca em risco a saúde dos demais moradores: o desídia no combate a focos de insetos transmissores de doenças, como a Dengue; criação de animais doentes, ou sem tratamento de higiene; manipulação de agentes químicos ou biológicos considerados perigosos; doença contagiosa, sem que o ocupante portador tome as medidas necessárias para evitar o seu alastramento; colocação de lixo nas partes comuns sem observação das regras de higiene; desídia na manutenção da sua unidade, provocando infiltrações em outros; acúmulo de lixo, ou sucatas, em sua unidade ou em áreas comuns, ensejando infestação de pragas; etc.
Em relação à segurança, podemos arrolar: deixar portas e portões abertos, facilitando o ingresso de estranhos ao Condomínio; circular com animais ferozes nas partes comuns, sem a devida proteção; promover grande circulação de pessoas no imóvel, especialmente quando se utiliza o imóvel residencial para atividades profissionais; o condômino que provoca grande rotatividade de locatários, usando a unidade para aluguel por temporada; dirigir nas ruas internas ou na garagem em alta velocidade; deixar de fazer a manutenção da rede elétrica, aumentando o risco de incêndio; manusear ou armazenar materiais explosivos; realizar obras que comprometam a estrutura da edificação; arremessar objetos pela janela; etc.
O sossego pode ser perturbado por festas que se prolongam madrugada adentro; animais barulhentos, como cães e aves; música alta tarde da noite; instrumentos musicais sem o devido isolamento acústico; ensaio de dança ou sapateado; esportes e lutas dentro da unidade autônoma; discussões e brigas familiares ou conjugais; etc.
Por fim, os bons costumes trazem a noção de moralidade, daquilo que seja moralmente aceito dentro de determinada sociedade ou grupo social. Nesse sentido, são circunstâncias que normalmente atentam contra os bons costumes dentro da comunidade condominial: a exploração de bordéis, prostíbulos ou a locação da unidade para atividades sexuais; a prática de relações sexuais excessivamente ruidosas e ou nas partes comuns; o tráfico ou o consumo de substâncias entorpecentes, especialmente nas partes de propriedade comum; exploração infantil, seja ela laboral ou sexual; o alcoolismo desenfreado, com o ocupante frequentemente desmaiando nas partes comuns, ou abordando outros moradores; o ocupante que está sempre discutindo com outro moradores ou funcionários do Condomínio; estacionar seu veículo na vaga que não lhe compete; quebrar aparelhos, como churrasqueira ou de ginástica; esvaziar extintores e obstruir as mangueiras de incêndio; etc.
1.4. Das Consequências do Reiterado Comportamento Antissocial?
A violação das regras de convivência, cometendo uma conduta antissocial, digamos o exercício da profissão de advogado em um prédio exclusivamente residencial, acarreta ao ocupante ofensor o pagamento da multa por ventura prevista na Convenção, o que, frequentemente gira em torno de 1 salário mínimo a 1 cota condominial, muito embora o Código Civil fixe como teto o valor correspondentes a 5 cotas mensais, inteligência do art. 1.336, § 2º. Entretanto, na inexistência de previsão de multa para tal hipótese na Convenção, a Lei delega à Assembleia o poder de aplicação da referida multa, desde que aprovada por 2/3 dos condôminos restantes. Respondendo, também, por eventuais perdas e danos eventualmente causados.
Por condôminos restantes entende-se o total de condôminos, excluindo-se a fração ideal referente à unidade a qual o ocupante está vinculado. E para a hipótese da inexistência de previsão convencional para a multa necessitando de convocação da Assembleia para deliberação da aplicação da multa em comento, imprescindível se faz a intimação do Ocupante ofensor para que apresente sua defesa, escrita ou oral, na referida Assembleia, resguardando assim os Direitos Fundamentais Constitucionais à Ampla Defesa e Contraditório[xv]. No entanto, já havendo previsão da referida multa na Convenção, esta pode ser aplicada diretamente pelo síndico.
Vale observar o princípio da gradação da pena adotado em nosso ordenamento jurídico, não sendo recomendada a fixação da multa pela primeiríssima infração já no máximo permitido da Lei. Por prudência, costuma-se fazer uma advertência formal ao ocupante, externando, pois, a boa fé da sanção vindoura.
Continuando o raciocínio, após ser multado uma ou mais vezes, com fulcro no § 2º do art. 1.336, aquele ocupante continuou recebendo clientes e fazendo uso de seu apartamento como escritório, por vezes usando o hall da entrada como sala de espera para seus clientes. Diversas reclamações foram feitas no livro correspondente, além de reclamações verbais ao síndico.
Trata-se tão somente de um exemplo, podendo a conduta antissocial ser qualquer violação àquelas regras de convivência anteriormente descritas e exemplificadas, que se cometidas reiteradamente, ensejariam igual sorte ao nosso pequeno exemplo.
É comum em situações de condutas antissociais reiteradas a escalada, muitas vezes vertiginosa, da gravidade da situação, umbilicalmente ligada a escalada da quantidade e intensidade das reclamações. Vizinhos param de falar e ou começam a discutir ao encontrarem o ofensor nas áreas comuns, outros, ou até mesmo funcionários do Condomínio, passam a causar embaraços ao ocupante ofensor, como, no exemplo em tela, tirarem os sofás do hall para este não ser utilizado como sala de espera, informar que o ocupante antissocial não está, ou impedir a entrada de veículos de visitantes quando forem para aquela unidade. A coabitação condominial sofre severo desgaste, implodindo a paz de espírito almejada.
A reiteração do comportamento antissocial atrai a multa prevista no art. 1.337, caput, do CC, com a necessidade da convocação de Assembleia para deliberar o cabimento e valor da multa, conforme a gravidade das condutas e suas reiterações, até o máximo de 5 vezes a cota condominial. Nesta feita, com a iminência do enquadramento do ofensor como Ocupante Nocivo e Antissocial, o quórum passa para 3/4 dos condôminos restantes. Nesse momento já não é dado ao síndico aplicar a multa automaticamente, mesmo que haja previsão na Convenção, eis que a Lei prevê expressamente a necessidade de decisão assemblear. Devendo, assim, ser convocada uma assembleia para cada conduta/multa[xvi]. Todavia, é claro que esta regra pode ser mitigada, se houver comprovação da urgência da aplicação da multa, sobre tudo para evitar um dano a terceiros ou ao Condomínio, devendo, nesta hipótese, a multa ser referendada pela assembleia posteriormente.
Esta multa tem o mesmo teto da anterior (5 cotas), contudo traz consigo a caracterização da antissociabilidade do ocupante, a ensejar punições mais enérgicas. Aqui pode-se vislumbrar nitidamente o princípio da gradação da pena sendo devidamente obedecido. Independentemente de ser do mesmo teto de valor da multa anterior, demonstra cabalmente ao ocupante ofensor a reprovabilidade de sua conduta pela coletividade, eis que exige o quórum qualificado para sua aplicação. É a constatação do “índice de rejeição”, afeto a pesquisas eleitorais. O escopo do legislador foi demonstrar cabalmente ao ocupante ofensor que a reiteração de sua conduta não será tolerada, de modo a dissuadi-lo a continuar praticando-a.
Cristalina a condição inafastável de intimação do ofensor para comparecimento na Assembleia e ou, querendo, apresentar defesa, em obediência à Ampla Defesa e Contraditório. Com efeito, sem intimação do ocupante e atingimento do quórum qualificado, esvaziada estaria a validade da multa eventualmente aplicada[xvii].
Em que pese todo o esforço da coletividade para fazer cessar a conduta reprovável, inclusive demonstrando cabalmente a contrariedade à sua prática, após multas aprovadas por, no mínimo, 75% dos condôminos restantes, há casos de o Ocupante reincidir na violação.
Em nosso pequeno exercício exemplificativo, o ocupante continuou advogando em sua unidade, alterando a destinação do imóvel em relação ao Condomínio exclusivamente residencial, apesar de ter sido multado, pelo menos, duas vezes – com fundamento na convenção e no art. 1.336, § 2º, do CC, e, posteriormente, pela previsão do art. 1.337, caput, do mesmo diploma legal. Pagando as multas, ou discutindo-a em juízo (é advogado, não seria diferente!), certo é que continuou vilipendiando as regras de convivência harmoniosa da coletividade, violando a lei, eis que incorrendo na hipótese expressamente prevista no art. 1.336, IV, do CC.
Por seu turno, a escalada de tensões ultrapassou os limites do suportável para os demais ocupantes, com discussões frequentes e cada vez mais acaloradas com o Ocupante Antissocial pelas áreas comuns, e mesmo pelo livro de reclamações. Os embaraços criados pelos incomodados são respondidos vingativamente pelo ofensor. Se o sofá é tirado do hall, o Antissocial coloca um banco de espera em seu corredor. Se vizinhos param seus carros ou interditam as vagas de visitantes, ele orienta seus clientes a pararem nas vagas destinadas aos moradores. Se funcionários do Condomínio dizem que o ocupante não está, ele pede para os clientes invés de interfonar ligarem para o seu telefone, que ele descerá para abrir o portão.
É curial reconhecer que o Ocupante Antissocial, considerado como aquele já assim reconhecido por 3/4 dos ocupantes restantes, nutre um profundo menosprezo aos direitos que viola, entendendo como desarrazoadas as reclamações de seus pares para consigo. A situação se agrava quando é tomado de fúria ou vingança pelas sanções e embaraços perpetrados pela coletividade, por toma-los como gratuitos ou desproporcionais, na medida em que não se reconhece como violador de normas, e sim detentor do direito de uso da unidade autônoma com bem lhe aprouver. Justamente a percepção de que está certo, ou seja, que no fim nada lhe acontecerá pois estaria dentro de seu direito, que acarreta a recalcitrância do ocupante em interromper a violação, em detrimento da convivência condominial pacífica.
A continuada reiteração da conduta antissocial, neste momento, passa a tornar praticamente intolerável a coabitação da coletividade com o Ocupante Antissocial. Atento à possibilidade, sem descuidar do princípio da gradação da pena, e oportunizando todas as chances para que o ofensor cesse o uso nocivo do bem, não obstante ter mencionado “incompatibilidade de convivência”, o legislador previu a hipótese de aplicação de mais uma multa, desta vez até o teto de 10 vezes o valores correspondente à cota condominial. Inteligência do parágrafo único do art. 1.337 do CC, in verbis:
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Como corolário evidente da linha de raciocínio legislativo, a deliberação do cabimento e aplicação desta nova multa também carece de quórum qualificado de 3/4, bem como a necessidade do resguardo da Ampla Defesa e Contraditório com a intimação pessoal do ocupante para defender-se em Assembleia.
Voltando ao nosso exemplo, imagine-se que com o dinheiro angariado justamente com o exercício da atividade na unidade cuja destinação abusivamente alterou, ou seja, o produto da própria violação, o nosso Ocupante Antissocial resolveu pagar as multas a ele aplicadas, que agora já são ao menos 3, podendo chegar na quantia máxima de 20 cotas mensais. A atividade prosperou, seus ganhos no período foram superiores aos valores das multas (cabendo observar que a necessidade de convocação de assembleias e intimação do ofensor inegavelmente arrastaria a situação no tempo), e, assim, a violação à Lei e às normas de condutas aplicáveis ainda seria lucrativa, esvaziando o escopo pedagógico das sanções. Aqui cabem as palavras de Toscano de Brito, ao criticar justamente tal situação, asseverando que “é importante que se diga que a multa favorece os condôminos nocivos que têm poder aquisitivo suficiente para pagá-las”[xviii].
Num exercício de elucubração paralelo, podemos imaginar por outro lado que ele, como advogado, intentou com pedidos de desconstituição judicial das multas aplicadas, buscando comprovar sua inaplicabilidade e ou a nulidade das assembleias que as deliberaram. Com a litispendência do julgamento desta(s) demanda(s), o Ocupante Antissocial consegue sobrestar eventuais demandas de cobranças das referidas multas propostas pelo Condomínio até o deslinde da(s) primeira(s), o que bem sabemos pode se arrastar por intermináveis anos.
Neste momento, imbuído de enorme sentimento de vingança pelas sanções impostas por seus pares, aliado ao prévio menosprezo com os direitos da coletividade, e, ainda, sob o mando da percepção de impunidade, seja porque os valores das multas foram menores do que seu lucro, seja porque nada pagou por conta da pendência de ação, nosso Ocupante Antissocial resolve “chutar o balde” e instalar um letreiro luminoso na varanda de sua unidade que faz frente com a rua, com seu nome, profissão, telefones para contato e o número do apartamento onde estabeleceu seu escritório.
O que fazer com a “incompatibilidade de convivência” mencionada na Lei? Se impossível a coabitação pacífica com aquele Ocupante Antissocial, e todas as multas não surtiram o efeito dissuasivo esperado, qual a alternativa da coletividade para assegurar seus direitos? Quanto mais os outros ocupantes terão que suportar violações reiteradas aos seus direitos? O que o legislador quis dizer com “até ulterior decisão da assembleia” senão a possibilidade de uma punição mais grave e definitiva ao ocupante com reiterado comportamento antissocial? É o que se investiga a seguir.
Antes, porém, cumpre esclarecer dois pontos sobre as sanções aplicáveis ao Ocupante Antissocial, a saber, quem pode votar nas assembleias que deliberam sobre elas, e o alcance dessas sanções.
1.4.1. Da Legitimidade para Votar na Assembleia que Delibera sobre as Sanções ao Ocupante Antissocial
Interessante indagação se faz sobre a possibilidade dos demais ocupantes do Condomínio, não proprietários, mas possuidores por força de contrato – Locatários, Comodatários – participarem da Assembleia que delibera quanto ao cabimento e fixação das sanções em face do Ocupante Antissocial. Afinal de contas, a Lei expressamente assevera que as sanções serão impostas por força da “incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”, com isso em mente, os ocupantes destinatários das ofensas teriam legitimidade para votarem?
A bem da verdade, os atritos de vizinhança ocorrem entre os que efetivamente ocupam o Condomínio. Os condôminos/proprietários/locadores na grande maioria das vezes não têm qualquer contato com seu locatário e ou o Condomínio, portanto, não têm como saber os dissabores que o ocupante de sua unidade tem passado por conta dos abusos de seu vizinho antissocial.
A Lei 4.591/64 prevê a legitimidade do locatário para participar das assembleias, inteligência do § 4º de seu art. 24, in verbis:
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Seria uma solução clara e simples, se não fosse a grande discussão doutrinária sobre a ocorrência da revogação integral do Título I – Do Condomínio, da Lei 4.591/64 após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que buscou regular a matéria condominial. Parte importante da doutrina imobiliária, e pertence a ela o mestre Sylvio Capanema de Souza, atualizador da obra do autor da Lei 4.591/64 Caio Mario, se posiciona pela revogação[xix]. Por outro lado, parte considerável dos autores pugna pela derrogação apenas parcial, tão somente do que for incompatível com os novos ditames do CC.
O problema é que o mesmo fundamento utilizado pela primeira corrente, é a razão da segunda, qual seja, o § 1º do art. 2º da Lei de Introdução ao Código Civil:
§ 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
Isso porque as disposições finais e transitórias do Código Civil não determina a revogação dos artigos da Lei 4.591/64 referentes ao Condomínio em Edificações, chamado de Edilício na lei nova. Com efeito, a corrente que vislumbra a revogação integral assevera terem sidos os dispositivos anteriores revogados tacitamente, afirmando que o Código regulou inteiramente a matéria condominial. Se alinhando a este entendimento, diz Silvio de Salvo Venosa, o “novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei n. 4.591/64, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações.”[xx]
Em que pesem a visão dos mestres acima, filiamo-nos à segunda corrente, reconhecendo a vigência dos dispositivos da lei anterior no que for compatível e ou omisso na lei nova. Bastando verificar que o ponto em comento – voto do inquilino em assembleia –, entre outros, deixou de ser abordado no Código Civil. Não é outra a opinião de Arnaldo Rizzardo, para quem “é, no entanto, na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que permanece em vigor naquilo não abrangido pelo novo Código Civil, que encontramos o conceito exato de condomínio.”[xxi].
Com efeito, conclui-se pela derrogação (já que revogação teria que ser expressa) apenas parcial. Vejamos as lições de Hélio Lobo Júnior, para quem “com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita (Revista dos Advogados 68/61). Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. [...]. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei 4591/64”[xxii]. No mesmo diapasão, o entendimento da jurisprudência do STJ:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - VIOLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL - INOCORRÊNCIA - MULTA PROTELATÓRIA - ADEQUAÇÃO À ESPÉCIE.
1 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, novas regras para os condomínios.
2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. 2º, § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, §3º, da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor.
3 - Perfeitamente adequada à espécie a multa aplicada em face do caráter eminentemente protelatório do recurso, porquanto, como ressaltado pelo decisum, além de ter o recorrente suscitado Incidente de Uniformização, incabível, no caso, já que se tratava de mera faculdade do magistrado, manejou embargos de declaração com o mesmo fim.
4 - Recurso não conhecido.”[xxiii] (Grifo nosso).
Partindo dessa premissa, devemos considerar como legítimo o voto dos locatários nas assembleias que deliberam sobre a multa ao Ocupante Antissocial, eis que não representaria despesas extraordinárias, desde, é claro, que o proprietário não compareça. Afinal, são os efetivos ocupantes do Condomínio que sofrem os descalabros do infrator.
2.4.2. Da Natureza Jurídica da Multa Aplicada ao Ocupante Antissocial
Tema menos polêmico, mas que também guarda certa discussão, é o alcance das multas imputadas ao Ocupante Antissocial no Condômino Edilício. O objetivo da discordância é unicamente a efetividade da cobrança de tal multa, uma vez que se fosse considerada uma dívida inerente à coisa, propter rem, o próprio imóvel garantiria o débito, afastando-se, por conseguinte, a incidência da Lei do Bem de Famíla.
Discordamos da tese traçada por alguns doutrinadores no sentido de que a multa, com cunho puntivo-pedagógico, por violação de deveres inerentes à vizinhança e não efetivamente à propriedade, teria natureza de dívida pessoal. Nesta hipótese o locador/proprietário não seria responsabilizado pelo pagamento das multas, e, por isso, não poderia ter seu patrimônio alcançado. Se assim fosse, provavelmente a multa nunca seria paga, já que na maioria das vezes o locatário não possui bens para garantir uma execução, motivo pelo qual loca um imóvel. Bastaria não pagar o débito, o Condomínio não conseguiria efetivar a execução, e nada aconteceria com o infrator, chancelando a impunidade.
O condômino deve obedecer os deveres referentes ao Condomínio onde está situado a coisa, nos termos da Lei. Destarte, tem responsabilidade in elegendo e in vigilando na escolha de quem entrega a posse direta do imóvel, e como este se comporta com a posse, sobretudo por ter esta pessoa de obedecer as normas de convivência. Ademais, mesmo que não detenha a posse direta, detém a indireta, conforme as lições de Arnaldo Rizzardo:
Na posse direta, o possuidor tem o exercício de uma das faculdades do domínio, em virtude de uma obrigação ou do direito. Na indireta, o proprietário se demite, temporariamente, de um dos direitos elementares e constitutivos do domínio e transfere a outrem o seu exercício. Aquela passa a ser exercida por terceiro, que adquire, assim, um direito real sobre a coisa alheia, direito esse de uso e de gozo. Sua posse é subordinada. E o titular do domínio que confere tais direitos torna-se possuidor indireto, mantendo sobre a coisa um resíduo de poderes, como o de defender o bem, o de vigilância e o de disposição em algumas ocasiões.[xxiv]
Forçoso, pois, concluir pela natureza propter rem da multa imposta ao Ocupante Antissocial, e, consequentemente, a solidariedade do condômino/locador no seu pagamento. Outro não é o entendimento do STJ:
CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial conhecido e provido.[xxv]
AGRAVO REGIMENTAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIO. Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o ex-mutuário.[xxvi]
Neste diapasão, torna-se inegável que as multas aplicadas ao Ocupante Antissocial, tal qual a cota condominial, pode ensejar a penhora da coisa, mesmo que seja o único imóvel do condômino, ante ao permissivo do inciso IV do art. 3º da Lei do Bem de Família (8.009/90)[xxvii].
No entanto, tais conclusões atraem uma outra dúvida, na hipótese de o locador tomar conhecimento das condutas antissociais pelo ocupante de seu bem, poderia despejá-lo em detrimento do princípio da manutenção do contrato de locação, mesmo se ainda em vigor? Responderemos a frente.
[CONTINUA EM PARTE 3]
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Notas:
[i] MIRANDA, Martinho Neves. Op. Cit. [ii] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op Cit. 93. [iii] Neste sentido, MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Op. Cit., p. 240. [iv] Lei 4.591/64, art. 32, J). [v] “Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal. Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”. [vi] MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Op. Cit., p. 259. [vii] NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 10ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013, p. 1.244. [viii] 2º TAC/SP – 3ª C., Ap. s/ Rev. nº 854263-0/7 - Rel. Des. Carlos Giarusso Santos - j. 03.08.2004. [ix] TJ/SP - Ap. 405.942-4/9-00 - Rel. José Luiz Gavião de Almeida - – 9ª C. Dir. Privado – j. 13.04.2010. [x] Código Civil, art. 1.351. [xi] LEITE, Manoel Carvalho da Costa. Manual das Contravenções Penais. Editora Saraiva. São Paulo: 1962, p.166. Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. Op. Cit. [xii] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 25ª ed., v. 3, São Paulo: Saraiva, 1986, p. 138. Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. Op. Cit., p. 78. [xiii] CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Atlas. [xiv] DANTAS, Francisco Clementino San Tiago. O Conflito de Vizinhança e Sua Composição. 2ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1972, p. 102. Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. Op. Cit., p. 79. [xv] Enunciado nº 92, da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, em 2003: “As sanções do art. 1337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. [xvi] “Apelação. - Condomínio. - Aplicação de multa a condômino, por comportamento anti-social. - Para a aplicação sucessiva da multa, de que trata o parágrafo único art. 1337 do Código Civil, são necessárias deliberações da assembléia, caso por caso, permitindo a defesa do condômino diante de cada fato a ele imputado. - RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJRJ - 0006587-52.2004.8.19.0209 (2007.001.24277) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES - Julgamento: 27/06/2007 - DECIMA TERCEIRA - CAMARA CIVEL). [xvii] “CONDOMINIO DE EDIFICIO. CONDUTA ANTI-SOCIAL. APLICACAO DE MULTAS. Apelação. Condomínio edilício. Multa. Conduta anti-social. Embora a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio prevejam como atribuição do Síndico a imposição de multa pelas infrações perpetradas pelos moradores do edifício, em detrimento das normas regulamentares, independente de manifestação assemblear, com a regulação da matéria pelo novo Código Civil este, por se tratar de norma de ordem pública, possui aplicação imediata a partir de sua entrada em vigor, considerando a natureza estatutária da convenção condominial, aplicando-se, portanto, o artigo 1.337 do novo diploma que exige, para a imposição de multa, a deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Conhecimento e desprovimento da apelação.” (TJRJ - 0058887-33.2004.8.19.0001 (2006.001.08922) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. MARIO ROBERT MANNHEIMER - Julgamento: 23/01/2007 - DECIMA SEXTA - CAMARA CIVEL - Ementário: 11/2007 - N. 06 - 15/03/2007). [xviii] BRITO, Rodrigo de Azevedo Toscano. Contornos do Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Revista de Direito Imobiliário, nº 53, São Paulo, 2012, p. 61-67. Apud ADOLFO, Luiz Gonzaga Silva; BONACINA, Rafael. A (Im)Possibilidade de Exclusão do Condômino Nocivo. Revista Pensa, v. 16, nº 2, Fortaleza, 2011, p. 667-668. [xix] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 50. [xx] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. v. 5, São Paulo: Atlas, 2003. [xxi] RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit. [xxii] LOBO JUNIOR, Helio. Apud SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Condomínio Edilício Tendo o Solo Como Única Área Comum. São Paulo, 2003. [xxiii] STJ - REsp 701483/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, j. 17/03/2005. [xxiv] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 49. [xxv] STJ - Recurso Especial nº 254.520⁄PR, Relator Ministro Barros Monteiro, DJ 18.12.2000. [xxvi] STJ - AgRg no AgRg no Ag 776699⁄SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 08⁄02⁄2008. [xxvii] “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
[CONTINUA EM PARTE 3]