• Dr. Flavio Augusto Sampaio Martins

Expulsão do Condômino Antissocial (Parte 1)

Da Possibilidade Jurídica da Exclusão ou Despejo do Ocupante Antissocial do Condomínio Edilício


Trabalho elaborado como monografia de conclusão do

curso de Pós-graduação de Excelência em Direito Imobiliário

do NUFEI/ABADI em 2014.


INTRODUÇÃO

A concentração de pessoas nos grandes centros urbanos, desde o propalado êxodo rural do início do século XX, oriunda da busca de trabalho, ensejou a verticalização das moradias como forma de acomodação da crescente quantidade de indivíduos.

Onde anteriormente existiam casas em grandes terrenos, se passou a ver edifícios, que, com o adiantar dos tempos, adquiriram estruturas cada vez mais altas, e, posteriormente, conjuntos de vários edifícios em um mesmo terreno, chegando a ponto de se dizer que, “presentemente, o progresso de uma cidade se mede pelo seu sentido vertical[i]. Ou seja, comportando cada vez mais pessoas.

Se pensarmos que a convivência entre pessoas da mesma família já é complicada. Irmãos, criados juntos, com mesmos valores e crenças, se desentendem. Casais apaixonados também têm suas desavenças. O que se esperar de várias pessoas, de famílias diferentes, criação, religião, educação, valores completamente distintos, coabitando o mesmo microuniverso de um condomínio edilício, se não uma infinidade de situações conflitantes?

Atento à inesgotável fonte de demandas e conflitos no condomínio, o Estado vem emprestando cada vez mais importância às relações entre vizinhos, em especial entre pares de um mesmo condomínio edilício, visando equacionar a convivência em prol de uma coexistência pacífica. Trata-se de assegurar a Paz, como atributo indispensável do Direito Constitucional Fundamental à Dignidade da Pessoa Humana, pilar de ordenamento jurídico pátrio.

Neste diapasão, o Código Civil de 2002, além do Direito de Vizinhança, cuidou de abarcar algumas previsões legais sobre o condomínio edilício, incluindo a relação entre condôminos, derrogando, tão somente na parte que lhe é incompatível[ii], a anterior legislação sobre o assunto, a Lei 4.591 de 1964 (Lei de Condomínios e Incorporações). Vale salientar que o Código anterior, de 1916, não tratou do assunto, demonstrando a falta de interesse do Estado sobre a matéria à época, provavelmente por não existirem tanto condomínios edilícios.

Foi justamente o Código Civil de 2002 que trouxe pela primeira vez em nossa legislação a figura do Condômino ou Possuidor Antissocial, considerado nocivo a toda a coletividades do Condomínio, e, portanto, passível de punição. Isso porque, por óbvio, a despeito de todas as regras de convívio, diretrizes eventualmente traçadas na Convenção do Condomínio e ou Regimento Interno, ou tratamento legal sobre o assunto, certo é que mesmo assim ainda existem pessoas que mantêm condutas reprováveis, desrespeitosas à harmonia da convivência condominial.

Pessoas de difícil trato, que estão sempre discutindo com outros vizinhos ou funcionários do condomínio; pessoas que fazem festas barulhentas ou ensaiam instrumentos musicais ou dança em suas unidades; os donos de animais ruidosos, como cães ou pássaros, ou pior, animais ferozes; os desprovidos de higiene, que acumulam lixo em seu apartamento ou em áreas comuns, ou, ainda, aqueles que jogam dejetos pela janela ou área de serviço; os que penduram roupas na varanda ou janelas; os que danificam equipamentos do condomínio como extintores e antenas; aqueles que desviam a finalidade da unidade, por exemplo instituindo uma atividade comercial num prédio exclusivamente residencial, ou desenvolvendo atividade perigosa ou insalubre; ou aqueles que, ao contrário, passam a morar num edifício exclusivamente comercial; aqueles que alteram a fachada do edifício, seja alterando cores, gradil, esquadrias, ou acrescentando um letreiro; aqueles que abandonam móveis ou veículos em áreas comuns por longo período de tempo; aqueles que tocam uma obra de grande vulto em sua unidade a ponto de abalar a estrutura da edificação; aqueles que aumentam o som do veículo e o lava tarde a noite; os que furtam sinais de televisão ou energia elétrica (gato); o que se recusam para fazer interromper a goteira proveniente de seu ar-condicionado; etc.

Existem, pois, como dito anteriormente, uma infinidade de situações que podem gerar conflitos, ultimando por abalar a harmonia de todo o microuniverso condominial. Tais práticas antissociais, muitas vezes, “juntas ou isoladas, podem levar à loucura os demais co-proprietários do edifício[iii]. Essas condutas não comprometem somente o sossego de cada vizinho, mas também frequentemente “alcançam sua saúde e segurança, acarretando enorme custo social a justificar severa repressão[iv].

No caso de ruído, barulho excessivo, vale ressaltar os maléficos efeitos ao organismo, segundo ensinamentos de Paulo Affonso Leme Machado[v]:

Estudo publicado pela Organização Mundial de Saúde assinala como efeitos do ruído: perda da audição; interferência com a comunicação; interferência no sono; efeitos clínicos sobre a saúde, efeitos sobre a execução de tarefas e incômodo". [...] pessoas que foram submetidas a controle de eletroencefalogramas, eletrocardiogramas etc. mostraram efeitos nocivos do ruído durante o sono [...] o sono assegura a reparação da fadiga física e da fadiga mental ou nervosa do indivíduo. O sono é composto de várias etapas, cujas durações variam no curso da noite. Primeiramente, há uma preponderância dos estágios de sono lento ou profundo, assegurando-se principalmente a reparação física. Na segunda parte, onde o sono rápido ou paradoxal é maior, assegura-se a reparação nervosa. Nas fases paradoxais, o sono é relativamente leve e pode ser perturbado por ruídos fracos, o que irá impedir ou entravar a reparação do sistema nervoso [...] como efeitos do ruído sobre a saúde em geral registram-se sintomas de grande fadiga, lassidão, fraqueza. O ritmo cardíaco acelera-se e a pressão arterial aumenta. Quanto ao sistema respiratório, pode-se registrar dispnéia e impressão de asfixia. No concernente ao aparelho digestivo, as glândulas encarregadas de fabricar ou de regular os elementos químicos fundamentais para o equilíbrio humano são afetados

André Pataro Myrrha de Paula e Silva nos lembra a existência de estudos indicando que certo nível de ruído pode ser extremamente prejudicial ao feto: “Verri, citando Niemtzow (1993), esclarece que ‘ruídos de 60 db a 80 db produzem estresse no concepto, e acima de 80 db são nocivos à saúde fetal’”[vi].

Se o barulho por si já é altamente nocivo ao ser humano, indispensável maiores digressões quanto à insalubridade derivada do acúmulo de lixo, sucatas, ou o despejo de dejetos em áreas comuns, ou o exercício de atividades que deveriam ser submetidas à vigilância sanitária, entre outros. O simples descuido no combate a focos de insetos transmissores de doenças como a Dengue é danoso aos demais condôminos.

Igualmente desnecessária explanação sobre as consequências desastrosas de obras que podem abalar a estrutura da edificação, valendo apenas lembrar o caso do Edifício Liberdade[vii], no Centro do Rio de Janeiro, que ruiu, em Janeiro de 2012, trazendo ao chão consigo a edificação vizinha, provavelmente por conta de obras em unidades autônomas em que o condômino determinou a retirada das colunas, comprometendo o vigor estrutural da construção.

Já as alterações de fachadas, como destruição dos equipamentos do condomínio, podem não trazer danos à saúde dos vizinhos, mas com certeza trazem imensos danos materiais, eis que podem se traduzir em aumento da cota-condominial para reposição dos mesmos, e, até, na diminuição do valor de mercado da unidade autônoma.

E o que falar dos vizinhos violentos? Aqueles que, como o personagem de Michael Douglas no filme Um Dia de Fúria[viii], descontam suas frustrações cotidianas nos vizinhos e funcionários do condomínio.

Em uma publicação de uma empresa administradora de condomínios em São Paulo, Luiza Oliva noticia casos surpreendentes de violência explicita:

Há relatos cruéis, principalmente de agressões a funcionários, motivados pelos motivos mais fúteis: a pizza não pode ser colocada no elevador ou o prestador de serviço demorou muito para subir ao apartamento. “As pessoas estão estressadas, passando dos seus limites. Moradores surtam de repente, e tomam atitudes extremamente violentas contra os funcionários, que estão simplesmente cumprindo as normas internas de segurança que foram aprovadas pelos próprios condôminos”, conta Mauro Pacífico, diretor de uma empresa de terceirização de mão-de-obra, que aloca funcionários para 50 edifícios em São Paulo, entre porteiros, faxineiros e zeladores.

Segundo Mauro, os piores casos acontecem principalmente em condomínios de alto padrão. Um exemplo recente aconteceu em um condomínio com 160 unidades e grande área de lazer, onde um funcionário atua fazendo ronda no térreo. Crianças brincavam na quadra quando um morador, provavelmente alterado pelo uso de drogas, entrou e passou a chutar a bola nas crianças. O porteiro o advertiu e seguiu para a portaria para anotar o ocorrido. O condômino invadiu a portaria e surrou o funcionário, que quebrou o maxilar e sofreu diversos hematomas. O funcionário, que há quatro anos prestava serviços ao mesmo condomínio, agora move um processo na Justiça contra o agressor. Em outro caso, a moradora de um apartamento avaliado em R$ 900 mil se irritou com o porteiro porque seu prestador de serviços demorou a subir, por ter que cumprir os procedimentos de segurança exigidos. Ela desceu até a portaria, xingou o porteiro de incompetente e deu-lhe um tapa no peito. Em mais um relato, Mauro conta que um morador exigia que o porteiro colocasse sua pizza dentro do elevador. O porteiro alegou que não podia deixar seu posto de serviço. O condômino desceu e agrediu o porteiro com um tapa na cabeça. [ix]

Nada mais nocivo à integridade física e psíquica do indivíduo, e da coletividade como um todo harmônico pertencente ao mesmo ambiente, do que a violência.

Todos esses comportamentos acima mencionados podem ser considerados antissociais. Ocupante Antissocial, pois, é o autêntico “insuportável”, pessoa que viola as regras de convivência, quebrando a harmonia do microuniverso condominial. Contra essas pessoas, a parte do Código Civil optou conservadoramente por aplicar penas pecuniárias, fazendo constar, ainda que timidamente, em cláusulas gerais abertas, a possibilidade de uma penalidade mais extrema, a cargo da Assembleia.

Contudo, e nos casos em que as multas previstas na Convenção ou no Código Civil não surtirem o efeito pedagógico esperado? E quando o antissocial tem dinheiro suficiente para pagar as multas e continuar a praticar as mesmas condutas? E quando a reiteração da conduta antissocial causa a instransponível incompatibilidade de convivência com os demais moradores?

Sobre tema, afirma Antonio Biasi Ruggiero:

O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável[x].

Lembramos do caso do jogador de futebol[xi], morador de um condomínio mansões de alto luxo no Rio de Janeiro, que promovia festas frequentes em sua residência, muita bebida, som demasiadamente alto, por vezes até música ao vivo, pela madrugada a dentro, e repletas de pessoas. O anfitrião chegava a mandar vans para buscar seus convidados. Os vizinhos ficaram extremamente incomodados, chegando a ser veiculado na imprensa que preparava-se uma investida para expulsar o vizinho baderneiro. Ora, por mais caro que fosse a multa aplicada àquele jogador de futebol, por certo ele teria o dinheiro para pagá-la, sem se importar em continuar incomodando.

Tem o presente estudo o escopo de a apresentar a possibilidade jurídica real de exclusão do Ocupante Antissocial, seja ela condômino ou possuidor, do microuniverso condominial, com fulcro não só na melhor doutrina, mas também na novel orientação jurisprudencial, indicando os permissivos legais e jurisprudenciais para tanto. Trabalho capcioso, na medida em que vários doutrinadores e operadores do direito posicionaram-se num primeiro momento contrariamente à tese aqui defendida, com fundamento na inviolabilidade do direito à propriedade, entre outros argumentos esmiuçados mais à frente. Na mesma toada, alguns Tribunais de Justiça de nosso país já proferiram julgados no sentido da impossibilidade da exclusão do condômino antissocial ante à ausência de previsão legal.

Todavia, uma leitura mais aprofundada de nosso ordenamento jurídico como um todo, mormente considerando os Princípios Constitucionais, deverá nos trazer as soluções aqui pretendidas. Afinal, como salienta brilhantemente o Prof. Martinho Neves Miranda, “não pode, portanto, o Direito privar os detentores de boa-fé de todos os instrumentos necessários para preservarem o sossego, salubridade e segurança que lhe são conferidos para o justo gozo da propriedade, já que ‘se o Direito não socorre a quem dorme, deverá socorrer aqueles que querem dormir em paz’[xii].

Para tornar o presente estudo mais inteligível, mormente quanto ao caloroso debate travado sobre a possibilidade ou não da exclusão da pessoa com reiterado comportamento antissocial do condomínio, se faz necessário tecer algumas brevíssimas considerações sobre o direito de propriedade e o condomínio edilício, com intuito de inserir o leitor no universo onde se situa essa batalha.

Breves Considerações Sobre o Direito de Propriedade

A propriedade é a questão central do Direito das Coisas, classificado como direito real por excelência, essência do Direito Privado, com profundas repercussões na economia, política de Estado, e inúmeros outros campos da atividade humana. É o poder de senhoria de uma pessoa sobre bens corpóreos ou incorpóreos, direito subjetivo, absoluto, elástico, perpétuo, complexo, exclusivo, garantido constitucionalmente, e, por isso, dela excluindo qualquer ingerência de terceiros.

Todos podem ser titulares do direito de propriedade, seja pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado. Até as crianças têm dela noção inata, defendem o domínio, resistem ao desapossamento, combatem o ladrão. Todos “sentem” o fenômeno da propriedade.[xiii]

Silvio Rodrigues conceitua propriedade como “um direito real, ou seja, um direito que recai diretamente sobre a coisa e que depende, para seu exercício, de prestação de quem quer que seja[xiv]. Pedro Avvad lembra que, “segundo Serpa Lopes, a palavra propriedade possui sentido que nasce do seu próprio termo. A coisa é própria ao proprietário nesse sentido de só a ele, em princípio, caber a utilização dos seus serviços.[xv] Para San Tiago Dantas, inspirado em Windsheid, “a propriedade é o direito em que a vontade do titular é decisiva em relação à coisa, sobre todos os aspectos. Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por conseguinte, usá-la, pode aproveitar suas utilidades, pode até mesmo, destruí-la, e pode dar um fim ao seu direito, transferindo-o ao patrimônio de outrem.[xvi]

Por esta razão, segue Avvad, que os romanos a denominavam dominium, no sentido de que o seu titular era o senhor da coisa, fazendo dela o que bem entendesse. A palavra propriedade, portanto, vem do latim – proprietas – deriva de proprius, significando “o que pertence a uma pessoa”[xvii]. O romano via na proprietas o direito ilimitado sobre uma coisa, incorporava nela a liberdade de fazer o dominiun o que bem lhe parecesse, complementa o mestre Cario Mario[xviii].

Na França medieval, a propriedade foi dividida em domínio direto e domínio útil, e entregue a um suserano, que, por usa vez, concedia sua fruição ou exploração a um foreiro mediante o encargo de algumas obrigações. Em síntese, não havia um verdadeiro direito de propriedade, eis que não estava reunida em uma só pessoa os direitos de usar e dispor. Para contrapor tal modelo, a Revolução Francesa acabou por inscrever a propriedade entre os direitos naturais e imprescritíveis ao homem, dando-lhe caráter absoluto e perpétuo, concentrando todos os atributos da propriedade em uma só pessoa. Legislações de outros países se inspiraram no modelo francês, ou daquelas águas beberam, guardando linha de raciocínio análoga.

No Brasil, o Código Civil de 1916 teve o bom senso de não defini-la, em seu art. 524[xix], seguindo na mesma esteira do atual (Código), que, no art. 1.228, caput, se contenta em declarar que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Direito e seus atributos devidamente assegurados pela Constituição Federal de 1988, não só no caput do importantíssimo art. 5º, como no inciso XII, in verbis:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

XXII - é garantido o direito de propriedade;

Por conseguinte, num primeiro momento, pode-se presumir que o direito à propriedade é absoluto, ilimitado e intransponível, blindando seu titular de toda e qualquer ameaça, o que de fato não é verdade.

Voltando à França, apesar de todo individualismo que imperou a partir da Revolução, pouco a pouco foram crescendo as restrições ao absolutismo da propriedade, reduzindo o poder do proprietário, o que resultou na formulação do art. 544 do Código Civil francês que, mesmo sustentando o direito do titular de usar, gozar, e fruir da propriedade, impôs como condição, “desde que não se faça um uso proibido pela lei e pelos regulamentos”.

Não por acaso que, desde o início do século XIX, as leis brasileiras passaram a limitar o direito de propriedade, aliados à jurisprudência que passou rapidamente a sancionar o abuso do direito de propriedade. Lembra Caio Mario que a linha mestra traçada no art. 141, § 16, da Constituição de 1946 consistia em que o direito de propriedade era assegurado, salvo em caso de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, como por interesse social, perdurando no art. 150, § 22, da Carta de 1967, como no art. 153, § 22, da Emenda 1 de 1969.[xx]

A legislação atual não fugiu da tendência irreversível de limitação do direito de propriedade. A Constituição de 1988, mesmo assegurando o direito, asseverou expressamente que a propriedade deverá cumprir impreterivelmente sua função social (art. 5ª, XXIII). Seguindo a mesma orientação, o Código Civil estabelece que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1º).

A partir daí, e de um olhar mais acurado em nosso ordenamento jurídico como um todo, podemos vislumbrar inúmeras situações de limitação do direito de propriedade em ponderação com outros direitos, o que será objeto de uma explanação em tópico vindouro. Bastando, para o momento, entender que o direito de propriedade não é absoluto, como outrora se considerava, devendo ser conceituado como o poder de senhoria sobre um bem, podendo seu titular usar, gozar, usufruir, dispor e reinvindica-lo, desde que não abusando de tal direito, e enquanto a coisa cumprir sua função social.


Breves Considerações sobre Condomínio e Condomínio Edilício

Condomínio Edilício é espécie do gênero Condomínio. Portanto, para entender aquele, primeiro temos que conhecer este. Condomínio, ou condomínio geral como descrito no Código Civil (art. 1.314 e ss.), vem do latim – cum + dominiun – co-domínio, ou seja, domínio compartilhado. Vem a ser a propriedade de um único bem por mais de uma pessoa.

Para a existência do condomínio é imprescindível a imputação de cotas-partes, chamada de fração ideal, visando demonstrar a porcentagem que cada condômino possui sobre o bem. A coisa permanece una e indivisa, valendo a divisão das frações apenas para a relação entre condôminos. Neste sentido as valiosas lições de Caio Mario, asseverando que “cada quota ou fração ideal não significa que a cada um dos condôminos se reconhece a plenitude dominial sobre uma parte da coisa comum, mas que todos os comunheiros têm direitos, qualitativamente iguais, sobre a totalidade dela, limitados, no entanto, na proporção do quinhão (fração ideal) de cada um, isto é, na participação de cada um na coisa..”[xxi]. É esse o disposto no Código Civil, senão vejamos:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”

Desse modo, define Vittorio Scialoja, condomínio é “uma relação de igualdades que se limitam reciprocamente; uma situação de equilíbrio que torna possível a coexistência de direitos iguais sobre a mesma coisa; limitando em cada um o poder de gozo e de disposição desta, tanto quanto exigido por igual direito dos outros[xxii]. Imperioso ressaltar a característica primordial do condomínio, mormente para o presente estudo, qual seja, a limitação recíproca, conquanto mais das vezes os interesses individuais devem ser restringidos em prol da coletividade dos comunheiros.

O Condomínio Edilício é a espécie de condomínio do bem caracterizado por unidades autônomas, pertencentes exclusivamente a um ou mais proprietários, e áreas comuns, de uso e propriedade da soma de proprietários de todas as unidades autônomas. Para a Prof. Maria Helena Diniz, caracteriza-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes forçosamente comuns[xxiii]. Carlos Maluf leciona que o condomínio edilício forma um complexo eclético, conjugando e convivendo duas ordens distintas de direito, sendo uma, de propriedade plena e exclusiva, e outra, de condomínio permanente e indivisível. Dessa maneira, o condomínio edilício é uma estrutura com propriedade exclusiva e propriedade compartilhada[xxiv]. É, pois, o que se depreende do art. 1.331 do Código Cívil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”

O compartilhamento da área comum, em condomínio, é imperativo na medida em que seria inviável a manutenção do complexo jurídico e inconcebível a fruição da unidade exclusiva, sem a perpetuação de tal situação.

O Condomínio Edilício já fora conhecido por diversas outras designações. Originalmente recebera o nome de propriedade horizontal, que, no entanto, não guardava sintonia com a mesma expressão utilizada largamente pela doutrina até o advento do Código Civil de 2002. Aliás, à primeira vista, tal denominação poderia soar desarrazoada, na medida que no plano fático os prédios se propagavam verticalmente ao solo. Mas a utilização de tal expressão – propriedade horizontal -, por questão de lógica, era a antinomia da extensão vertical da propriedade, prevista no direito romano, onde o domínio do bem imóvel se expandia ao subsolo e ao espaço aéreo. Como a propriedade em edificações não poderia se expandir verticalmente, sob pena de sobrepor aos vizinhos de cima e de baixo, concluiu-se que a propriedade estaria fadada apenas ao limite horizontal onde se situava, resguardando os vizinhos laterais.

A partir daí, conta Caio Mario, doutrinadores enxergaram propriedade horizontalmente dividida ou, por condensação de linguagem, uma propriedade horizontal. Assim chamou-a Cunha Gonçalves, além de inúmeros juristas estrangeiros. No Brasil, Carlos Maxiliano adotou Condomínio Relativo; Espínola optou por Condomínio de Edifícios com Apartamentos Autônomos; Campos Batalha prefere Condomínio por Andares ou Apartamentos; Serpa Lopes sugere Propriedade me Planos Horizontais; Zola Florenzano prefere Condomínio em Incorporações; J. N. Franco e N. Gondo referem-se a Condomínio em Edifícios; e há ainda os que aludem a Incorporações Imobiliárias (Orlando Soares, Franco e Gondo) [xxv]. Mario Pazutti Mezzari se referiu a Propriedade por Compartimentos[xxvi]. Caldas Brandão adotou Comunhão Pro Diviso[xxvii]. E o Dr. Avvad ressalta que há os que chamam “’por andares’, ou, ainda, ‘por apartamentos’, sem esquecermos as mais evidentes que são os ‘condomínios por áreas comuns’ ou por ‘unidades autônomas’”[xxviii]. Por fim, o saudoso mestre Caio Mario preleciona que a denominação que mais se aproxima do instituto seria Propriedade por Planos Horizontais, para ao final concluir, “e, se aqui chegamos, por que não admitir logo Propriedade Horizontal?”. E assim o brilhante jurista passa a utilizar esta dominação por toda a obra que se tornou a bíblia do assunto.

Ousamos divergir de tão ilibada elite jurídica, não nos parece a melhor denominação. Por óbvio que a utilização da palavra horizontal traz toda sorte de embaraços ao entendimento, sobretudo de pessoas não estudiosas do Direito. Condomínio em um prédio a evidência o leigo intuiria ser vertical, por assim ser a edificação em relação ao solo. Por outro lado, não podemos olvidar da possibilidade da existência de condomínio edilício de casas, sendo cada casa a unidade autônoma, e as ruas, praças, eventuais churrasqueira, piscina, clube, etc., as áreas comuns. Nesta hipótese, apesar da existência de um condomínio, por certo que não seria construído em planos horizontais, a despeito de serem horizontais as edificações quanto ao solo.

Neste diapasão, a nosso ver, a melhor designação seria Condomínio Misto, ou Propriedade Mista, guardando sentido com a característica sine qua non do instituto, qual seja, a existência de unidades autônomas exclusivas coexistindo com áreas comuns a todos os condôminos. Seria mais simples, intuitivo, inteligível, mormente ao leigo.

Não obstante a utilização da denominação Propriedade Horizontal, a Lei 4.591/64 que regulou a matéria, idealizada pelo mesmo Caio Mario, acabou por batizar o instituto como Condomínio em Edificações. Passando ambas a serem utilizadas pela doutrina e jurisprudência. Neste ponto nos curvaremos ao uso da designação Condomínio Edilício, já que a lei assim nomeia o instituto.

Contudo, o Código Civil de 2002 inovou ao rebatizar o instituto como Condomínio Edilício. Avvad lembra que a designação sofreu pesadas críticas ainda enquanto em trâmite o Anteprojeto de Lei no Congresso Nacional, ante à visão doutrinária de que edilícias seriam as ações judiciais fundadas em vícios redibitórios (defeitos existentes na estrutura do bem, mas encontrados após a imissão na posse)[xxix]. Destarte, a explicação do termo foi apresentada pelo próprio coordenador do código, Prof. Miguel Reale, na exposição de motivos da lei. Ali o mestre ressaltou que as designações anteriormente utilizadas, Condomínio Horizontal, Condomínio Especial ou Condomínio em Edifício, mal caracterizavam o instituto. Em Roma, Edil era o servidor público que tinha dentre outras atribuições fiscalizar as construções e edificações, públicas e particulares chamadas de Aedilici(um). Daí a palavra Edilício, pois, para Miguel Reale, na realidade, tal condomínio se constitui objetivamente como resultado do ato de edificação[xxx].

No entanto, hoje, após mais de 12 anos da promulgação do Código Civil, não se vê qualquer entrância do termo Edilício na sociedade, em meios de comunicação e propaganda, fora da comunidade jurídica. Em verdade, a palavra Condomínio, que a rigor refere-se ao condomínio geral, popularizou-se como a designação informal do instituto do Condomínio Edilício.

Cumpre salientar que o problema disposto no presente trabalho diz respeito apenas ao ocupante de unidade autônoma em Condomínio Edilício, eis que na hipótese de problemas de convivência entre coproprietários de um bem em condomínio (geral), estes se resolveriam com a extinção, mesmo que judicial, do condomínio, nos termos do art. 1.322 do CC[xxxi].


[CONTINUA EM PARTE 2]


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Notas:

[i] MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Marcio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 3. [ii]É a revogação parcial pela nova lei, como define a Lei de Introdução ao Código Civil, LICC, em seu art. 2º., § 1º: “A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando com ela seja incompatível ou quando trate inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.” Ora, de fácil entendimento, o Código Civil não revogou expressamente a lei 4.591/64, não tem nenhuma incompatibilidade com ela e não tratou da matéria de forma integral. Assim, claro está que parte da lei 4.591/64, da que trata do condomínio em edificações, está em vigor – já que a outra metade da lei, que cuida da incorporação imobiliária, prevalece integralmente. Por exemplo, o Código Civil não inseriu na parte do condomínio edilício assuntos que seguem válidos na lei 4.591/64: O art. 8º. da lei 4.591/64 trata do denominado ‘condomínio especial’, que é aquele onde não existe na divisão da propriedade a fração-ideal, sendo unidades autônomas, mas que, por força de área comum, devem as partes instituir um condomínio, a fim de se ratear despesas. É o caso, por exemplo, das antigas vilas. A lei nova não trata disso. E, tema desta matéria, é o caso do art. 24, § 4º, da lei 4.591/64, que definiu o voto do locatário. Diz o parágrafo da lei: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” (MEIRELES, Marcelo Alvarez Rocha. Locatário Permanece com Direito a Voto. Condoworks, 2008). [iii] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do Condômino Nocivo nos Condomínios em Edifícios. São Paulo: LED, 1996, p 18. [iv] CARNEIO, Waldir de Arruda Miranda. Perturbações Sonoras nas Edificações Urbanas: (ruído em edifícios, direito de vizinhança, responsabilidade do consumidor, indenizações): doutrina, jurisprudência e legislação. São Paulo: RT, 2001, p.2, Apud MACHADO, Bruno Mangini de Paula. O Condomínio Edilício e o Condômino com Reiterado Comportamento Antissocial. Dissertação (Mestrado em Direito), São Paulo: Universidade de São Paulo, 2013, p. 13-14. [v] Direito Ambiental Brasileiro. São Paulo: Malheiros, 8ª ed., 2000, p. 596-597, Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. A Proteção Jurídica do Sossego no Condomínio Edilício. Jus Navigandi, Teresina,, 2008. [vi] NIEMTZOW, RC. - Loud Noise and Pregancy. Military Medicine, Association of Military Surgeons of U.S, 1993, vol 158 apud FERRI, Giovana. A gestante exposta ao ruído: efeitos auditivos para o feto. 1999. 35f. Dissertação (Especialização em Audiologia Clínica) – Centro de Especialização em Fonoaudiologia Clínica, Porto Alegre, 1999. Apud SILVA, André Pataro Myrrha de Paula e. Op. cit. [vii] Reportagem sobre o desabamento do Edifício Liberdade e as edificações vizinhas em anexo. [viii] Um Dia de Fúria (Falling Down). Dirigido por Joel Schumacher. EUA, 1993. [ix] OLIVA, Luiza. Violência: Fora dos Limites. In Revista Direcional Condomínios, Edição 126. São Paulo: Direcional Condomínios, 2008. [x][x] RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90. Apud SOARES, Deise Mara. Direito de Vizinhança e Comportamento Anti-social. Rio Grande: Âmbito Jurídico, 2005. [xi] Reportagem sobre vizinhos de Ronaldinho Gaúcho quererem expulsá-lo do condomínio em anexo. [xii] MIRANDA, Martinho Neves. A Possibilidade Jurídica de Exclusão do Condômino Antissocial. Revista da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro – EMERJ, nº 49, Rio de Janeiro: EMERJ, 2010. [xiii] PEREIRA, Caio Mario da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. Vol IV, 18ªed., Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 89. [xiv] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 77. [xv] AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários. 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 59. [xvi] DANTAS, San Tiago. Programa de Direito Civil III. Edição Histórica. Rio de Janeiro: Rio, p. 93. Apud AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p. 75. [xvii] AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p. 59. [xviii] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Atualizado por Sylvio Capanema de Souza e Malhim Namem Chalhub. 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 11. [xix] Código Civil de 1916 (revogado): “Art. 524. A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua”. [xx] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit., p. 12. [xxi] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 154. [xxii] SCIALOJA, Vittorio. La Proprietá, p. 312. Apud MAXIMILIANO, Carlos. Condomínio. 4ª ed., São Paulo: Freitas Bastos, 1956, p 7. Apud MELLO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das Coisas. 2ª ed., Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2008, p. 216. [xxiii] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 15ª ed., vol. 4, São Paulo: Saraiva, 2000, p. 189. [xxiv] MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Marcio Antero Motta Ramos. Op. Cit., p. 36. [xxv] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Op. Cit., p. 41. [xxvi] MEZZARI, Mauro Pazatti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18. [xxvii] BRANDÃO, Alonso Caldas. Manual do Condomínio. A. Coelho Fº Editor, 1976, p 19. Apud AVVAD, Pedro Elias. Op Cit., p 160. [xxviii] AVVAD, Pedro Elias, Op. Cit.,p. 160. [xxix] AVVAD, Pedro Elias. Op Cit., p. 160. [xxx] Apud AVVAD, Pedro Elias. Op. Cit., p 161, nota 180. [xxxi]Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”.


[CONTINUA EM PARTE 2]


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